中新網(wǎng)四川新聞1月7日電(王爵)7日，仲量聯(lián)行華西大區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示：“成都已邁入兩千萬人口城市行列，巨大的人口基礎(chǔ)推動成都城市化進程步入新階段，‘存量市場提質(zhì)增效、增量市場開拓創(chuàng)新’二者并舉。城市基建實現(xiàn)質(zhì)的飛躍，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加速升級，消費場景多元演進。經(jīng)濟與城市可持續(xù)發(fā)展賦予商業(yè)地產(chǎn)長期發(fā)展的新動能，但同時市場在變革中迎來新挑戰(zhàn)。對于市場主體而言，角色轉(zhuǎn)變、創(chuàng)新突破將成為提質(zhì)時代的破局關(guān)鍵�！�
2021成都市場甲級辦公樓存量全國第五，存量市場提質(zhì)增效，雙核格局定型；連續(xù)五年供應(yīng)增量高位，優(yōu)質(zhì)零售存量首破千萬平方米；高標庫存量全國第四，僅次于上海、蘇州、天津；產(chǎn)業(yè)升級，科技互聯(lián)網(wǎng)甲級辦公樓新增租賃需求占比24%消費迭代，潮玩、美妝、飾品、咖啡、茶飲新增租賃規(guī)模增長16%需求多元，制造業(yè)、新興電商新增租賃需求占比37%；辦公樓租金企穩(wěn)上揚，核心資產(chǎn)投資價值回歸資源流向頭部運營商，輕資產(chǎn)輸出重構(gòu)商業(yè)資產(chǎn)價值市場基本面顯著改善，物流核心板塊資產(chǎn)迎投資機遇期。
2021年，成都生產(chǎn)生活基本恢復(fù)至疫情前水平，企業(yè)的辦公需求呈V型反彈，逐步釋放。甲級辦公樓全年凈吸納量錄得24.1萬平方米，同比增長一倍，與2019年基本持平。其中，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成為第一關(guān)鍵詞，對新去化面積的貢獻率高達23.7%。多家外省頭部企業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，聚集成都。本土企業(yè)成長迅速，截至年末成都境內(nèi)外上市公司達到128家，數(shù)量位居中西部第一。
仲量聯(lián)行成都商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)鄧艷萍表示：“受政策影響，短期內(nèi)重點行業(yè)的整體需求或維持平穩(wěn)走勢，難有顯著提升。同時，2022年供應(yīng)端的高增量預(yù)期將推高甲級辦公樓平均空置率。市場或再次面臨一定壓力，租金或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅波動。特定時期，如何提升樓宇軟實力，并依托市場預(yù)判管理租戶是業(yè)主須謹慎面對的挑戰(zhàn)。長期而言，成都的產(chǎn)業(yè)正往可持續(xù)發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展方向前進，良好的經(jīng)濟基本面和未來預(yù)期仍讓我們對市場充滿信心�！�
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場總存量破千萬，僅次京滬位居全國第三
2021年，成都全市保持供應(yīng)高位增量，新增10個優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)項目，共計約90.6萬平方米，推動市場總存量達到1,034萬平方米。面對市場需求的不斷變化以及新入市項目引致的競爭壓力，存量項目承壓，加速調(diào)整，導(dǎo)致四季度市場平均空置率環(huán)比上升0.5個百分點至8.9%，但全年市場復(fù)蘇態(tài)勢并未改變，全年平均空置率同比仍下降0.2個百分點。租金方面，購物中心首層傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)承租能力有所減弱，但成熟的零售運營商不會降低對租金的預(yù)期，而是持續(xù)尋求租金的增長，轉(zhuǎn)而吸引更多有承租能力的租戶，購物中心首層的新能源汽車、潮玩、美妝等業(yè)態(tài)比例擴大。
2021年1-11月，中國社會消費品零售總額實現(xiàn)399,554億元，同比增長13.7%，兩年平均增速為4.4%。仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝表示：“與2019年相比，全國服飾類消費受疫情影響，增速落后CPI。這也暴露出實體零售業(yè)態(tài)在購物中心的經(jīng)營風(fēng)險，全國一二線城市零售物業(yè)項目中的服飾業(yè)態(tài)換租率明顯高于非疫情年份。但整體而言，成都市場的復(fù)蘇態(tài)勢優(yōu)于全國平均水平，這得益于成都疫情防控能力與自身較強的消費市場韌性�！�
展望2022年，城南、城東將是市場新增供應(yīng)的主要板塊。未來，成都SKP、環(huán)貿(mào)ICD等地標項目仍是市場關(guān)注的焦點。同時，缺乏零售商業(yè)運營經(jīng)驗的開發(fā)商在拿地壓力下，也不得不關(guān)注零售商業(yè)的資管與運營。為快速補足短板，與成熟運營商合作的輕資產(chǎn)模式成為時下解決方案。第四季度的樂家·保利廣場，便是輕資產(chǎn)合作模式下的商業(yè)項目。
租金止跌回穩(wěn)，租賃市場拐點已現(xiàn)，高標庫市場迎來投資窗口期
2021年第四季度，成都高標庫平均有效租金環(huán)比微漲0.1%至22.4元每平方米每月。這是成都高標庫市場連續(xù)22個季度租金下調(diào)后，首次錄得較明顯企穩(wěn)信號�！斑@一方面得益于活躍的需求拉動空置率顯著回落，業(yè)主租賃壓力以及降租意愿有所下降。另一方面，從一手土地市場出讓情況來看，成都倉儲開發(fā)土地出讓面積自2020年起錄得顯著回落，預(yù)示成都高標庫市場未來集中供應(yīng)風(fēng)險顯著降低。”仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部總監(jiān)尤鵬偉表示：“同時，在需求穩(wěn)定增長的預(yù)期下，業(yè)主低價競爭格局難以持續(xù)，租金有望于2022年步入上行通道。”
綜合分析近兩年成都高標庫建成項目成交價格以及未來租金的走勢，仲量聯(lián)行預(yù)測，未來較低的空置水平將有力支撐核心物流子市場高標庫項目資本值增長，全市平均資產(chǎn)回報率(Cap Rate)未來三年預(yù)計分別同比下降5、6、6個基點至5.57%、5.50%、5.44%。2022年，租金企穩(wěn)以及優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)的增值預(yù)期都為成都高標庫市場打開了新的投資窗口。(完)
