中新網(wǎng)四川新聞1月21日電 全球性商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕日前在成都發(fā)布《煥新萬(wàn)象—2021年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2022年展望》。

　　據(jù)介紹，2021年成都經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的反彈如期而至。去年前三季度，成都全市生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)10%，在國(guó)內(nèi)二線城市中位居前茅；固定資產(chǎn)投資、消費(fèi)、出口均實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)大幅上漲。同期，商業(yè)地產(chǎn)租賃供需兩旺，寫(xiě)字樓、零售物業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)平均租金均由負(fù)轉(zhuǎn)正邁入上升通道，產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥、社區(qū)團(tuán)購(gòu)等新增長(zhǎng)點(diǎn)涌現(xiàn)。

　　“世邦魏理仕總結(jié)出對(duì)未來(lái)成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的六大變化：城市產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵迭新、企業(yè)擴(kuò)張新趨勢(shì)、房地產(chǎn)策略靈活化、社區(qū)商業(yè)添新極、零售新形態(tài)新業(yè)態(tài)、倉(cāng)儲(chǔ)物流迎轉(zhuǎn)折之機(jī)，希望為租戶和投資者提供未來(lái)房地產(chǎn)決策的前瞻性參考�！笔腊钗豪硎顺啥佳芯坎控�(fù)責(zé)人林晴嵐表示。

　　近年來(lái)，成都城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展高速前行。世邦魏理仕認(rèn)為，成都近期的產(chǎn)業(yè)發(fā)展謀劃是對(duì)國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)方向的主動(dòng)承接，重點(diǎn)盯住“卡脖子”關(guān)鍵技術(shù)相關(guān)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

　　如何以中心城區(qū)為載體發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，是成都產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局面臨的新挑戰(zhàn)。世邦魏理仕認(rèn)為，從細(xì)分內(nèi)容和產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)來(lái)看，成都中心城區(qū)布局科技創(chuàng)新服務(wù)體系的機(jī)會(huì)主要有三個(gè)方面：第一，打造公共技術(shù)服務(wù)平臺(tái)，如高校科研成果精準(zhǔn)轉(zhuǎn)化服務(wù)平臺(tái)、優(yōu)質(zhì)科研成果信息發(fā)布平臺(tái)、國(guó)際科技轉(zhuǎn)化轉(zhuǎn)移服務(wù)平臺(tái)、檢測(cè)認(rèn)證服務(wù)平臺(tái)；第二，發(fā)展科技服務(wù)體系，如科技成果轉(zhuǎn)化基金與融資擔(dān)保服務(wù)、技術(shù)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)盟、科研成果信息庫(kù)、專家智庫(kù)、技術(shù)交易服務(wù)大廳等；第三，建設(shè)設(shè)施共享服務(wù)平臺(tái)，如開(kāi)放研究平臺(tái)、儀器設(shè)備共享、小試及中試場(chǎng)所共享、高端儀器與設(shè)備租賃等。

　　世邦魏理仕中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人陳學(xué)海表示，建議成都中心城區(qū)打造針對(duì)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的科技創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)，在樓宇功能規(guī)劃和建設(shè)上強(qiáng)化上述功能復(fù)合的特色，這將是成都產(chǎn)業(yè)發(fā)展新趨勢(shì)帶給城市空間與載體的新機(jī)遇。

　　2021年成都優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需兩旺，共錄得7個(gè)寫(xiě)字樓交付，合計(jì)約32萬(wàn)平方米；其中甲級(jí)寫(xiě)字樓占比51.6%。分區(qū)域看，市中心持續(xù)迎來(lái)集中供應(yīng)，錄得全年新增面積的67.5%。需求顯著回暖，寫(xiě)字樓吸納量錄得約47萬(wàn)平方米，同比大幅上漲127.6%，居全國(guó)第六位。

　　在企業(yè)擴(kuò)張新趨勢(shì)方面，2021年成都甲級(jí)寫(xiě)字樓新增租賃需求分析顯示，科技新媒體(TMT)、金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)為全年前三大需求來(lái)源，分別占比28.8%、13.1%、12.8%。此外，零售貿(mào)易、醫(yī)藥及生命科學(xué)需求連續(xù)三年快速增長(zhǎng)，分別占比5.6%、5.5%。

　　部分行業(yè)迎來(lái)新周期，呈快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，支撐寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求增長(zhǎng)。金融業(yè)需求于下半年不斷攀升，占比全年需求的66.4%，尤其是第四季度，市場(chǎng)錄得多宗大面積的銀行、保險(xiǎn)業(yè)的新設(shè)及擴(kuò)張需求。憑借本土資源優(yōu)勢(shì)，以醫(yī)美為主的生命科學(xué)企業(yè)的辦公需求持續(xù)旺盛，占比該類需求的39.6%，而應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，制藥研發(fā)、醫(yī)療設(shè)備等企業(yè)的需求亦不斷增長(zhǎng)，占比38.0%。疫情令跨境旅行受阻，消費(fèi)顯著回流，內(nèi)需不斷壯大，年內(nèi)市場(chǎng)見(jiàn)證活躍的零售貿(mào)易需求，特別是品牌商的租賃(55.4%)、貿(mào)易公司的擴(kuò)張(36.4%)。

　　世邦魏理仕成都顧問(wèn)及交易服務(wù)辦公樓部負(fù)責(zé)人黃璐分析稱，預(yù)計(jì)2022年，基建相關(guān)的國(guó)企、央企選址的活躍度將不斷攀升，而樓宇品質(zhì)、項(xiàng)目配套、業(yè)主背景是其選址的重點(diǎn)考量。2021年共享辦公/精裝辦公空間服務(wù)商保持活躍，于市場(chǎng)上積極尋樓。但由于現(xiàn)階段業(yè)主去化壓力逐步減少，故更看重坪效，使得運(yùn)營(yíng)商的拿樓成本增高、利潤(rùn)空間縮小，最終成交案例較少。2022年，預(yù)計(jì)運(yùn)營(yíng)商仍積極擴(kuò)張，并不排除與業(yè)主的合作模式愈發(fā)多元化發(fā)展。

　　得益于消費(fèi)回流及成都作為中國(guó)消費(fèi)第三城的吸引力，2021年成都零售物業(yè)市場(chǎng)整體呈回暖態(tài)勢(shì)，多個(gè)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)輕重資產(chǎn)方式積極加碼布局、品牌首店不斷進(jìn)駐。全年共迎來(lái)8個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，新增供應(yīng)約70萬(wàn)平方米，其中次級(jí)、近郊商圈分別占比46%、54%；特別是近郊商圈，其新增面積同比大幅增長(zhǎng)141.6%。

　　2021年，成都社區(qū)商業(yè)迎來(lái)供應(yīng)高峰，新增供應(yīng)約49萬(wàn)平方米，占比全市零售物業(yè)高達(dá)41.1%，而2022年仍有約37萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，占比達(dá)26%。同時(shí)，運(yùn)營(yíng)商也繼續(xù)通過(guò)輕資產(chǎn)布局，如龍湖商業(yè)以輕資產(chǎn)模式簽約西城壹號(hào)。

　　世邦魏理仕西南董事總經(jīng)理謝凌表示，成都零售物業(yè)市場(chǎng)不斷煥新升級(jí)。在交子公園商圈跨越式發(fā)展和社區(qū)商業(yè)新定義之下，整體市場(chǎng)的地理和渠道格局重塑，開(kāi)啟運(yùn)營(yíng)商和品牌商的戰(zhàn)略新思考。同期，消費(fèi)者畫(huà)像刷新，獨(dú)立個(gè)性、本地化、社群、國(guó)潮、次文化、沉浸式、夜經(jīng)濟(jì)等標(biāo)簽凸顯，帶動(dòng)零售、餐飲及體驗(yàn)業(yè)態(tài)涌現(xiàn)新的品類和營(yíng)銷方式，多維度的煥新動(dòng)能將支撐成都商業(yè)活躍度的持續(xù)攀升。

　　2021年成都倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)新增供應(yīng)維穩(wěn)，迎來(lái)四個(gè)項(xiàng)目交付，合計(jì)約50萬(wàn)平方米新增倉(cāng)儲(chǔ)面積，同比上漲11.1%，且均落于青白江園區(qū)。全年倉(cāng)儲(chǔ)需求顯著回暖，凈吸納量錄得約91萬(wàn)平方米，同比增加91.3%，且需求規(guī)模為成都市場(chǎng)歷史第二峰值，并由此居2021年全國(guó)第二位。

　　2021年成都倉(cāng)儲(chǔ)新增需求結(jié)構(gòu)為電商(41.4%)、三方物流(26.0%)、零售(20.6%)和制造業(yè)(12.0%)，顯示出市場(chǎng)仍為消費(fèi)主導(dǎo)型。其中，強(qiáng)勁且多元的消費(fèi)動(dòng)能驅(qū)動(dòng)新興電商需求自2020年起快速增長(zhǎng)，2021年63%的電商需求為社區(qū)團(tuán)購(gòu)或生鮮類電商。隨著電商在成渝自建倉(cāng)峰值已過(guò)，租賃需求有望加速增長(zhǎng)。另一方面，2021年制造業(yè)需求顯著增長(zhǎng)9.2個(gè)百分點(diǎn)，折射出“成都智造”已初見(jiàn)成效，其中汽車(chē)及零部件倉(cāng)儲(chǔ)需求最為活躍。得益于成渝合力培育具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的先進(jìn)制造業(yè)集群，制造業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)需求方興未艾。

　　隨著成都高標(biāo)庫(kù)供應(yīng)的未來(lái)維持低位，加之租戶對(duì)臨近終端市場(chǎng)、交通設(shè)施、制造商等的區(qū)位價(jià)值愈發(fā)看重，未來(lái)核心園區(qū)的價(jià)值將愈發(fā)凸顯。得益于成渝經(jīng)濟(jì)圈城鎮(zhèn)化加速和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，成都倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)或?qū)⒂楷F(xiàn)新的核心園區(qū)，如位于“東進(jìn)”方向和汽車(chē)制造集聚區(qū)的成都龍泉園區(qū)。同時(shí)新興板塊崛起，即成都天府國(guó)際機(jī)場(chǎng)的空港園區(qū)，新增供應(yīng)預(yù)計(jì)54萬(wàn)平方米。

　　世邦魏理仕成都顧問(wèn)及交易服務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人王蒙豪表示，伴隨著“十四五”發(fā)展大幕的開(kāi)啟，特別是成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)的歷史機(jī)遇，成都倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)將迎來(lái)新格局、新機(jī)遇。(完)