中新網(wǎng)四川新聞7月20日電(李杏)7月20日，成都 — 全球性的商業(yè)地產(chǎn)服務和投資公司世邦魏理仕(CBRE)發(fā)布《成都，如何定義未來暨2021上半年成都房地產(chǎn)市場報告》：

　　全國第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，成都常住人口突破2,000萬，位列全國第四，且成都亦位列2021年畢業(yè)生首選就業(yè)城市第四位。因此，這座曾被譽為中國“第四城”的巴蜀之都在新發(fā)展周期下，正以一個個令人矚目的成就定義著屬于自己的未來。成都是下一個倫敦，抑或是下一個京都？生活在這座城市的“新成都人”最具發(fā)言權。世邦魏理仕將通過回顧上半年成都房地產(chǎn)市場趨勢，再以“居住新社區(qū)”“商務新地圖”“消費新場景”“智造新勢能”四大專題揭示這座未來之城的命運與前途。

　　世邦魏理仕西南區(qū)董事總經(jīng)理謝凌表示，“以成都環(huán)城生態(tài)公園為依托，高水平策劃建設高品質(zhì)生活宜居地，大力推動生態(tài)價值轉(zhuǎn)換，統(tǒng)籌公園城市‘美好生活未來社區(qū)’成為未來居住新承載；成都人才、企業(yè)處于高速培育期，衍生出對優(yōu)質(zhì)辦公空間更迫切的需求，并隨樓宇供應及產(chǎn)業(yè)結(jié)構升級開始更聚焦市中心，而‘產(chǎn)業(yè)化’+‘新四化’的運營策略成為關鍵；零售物業(yè)愈發(fā)多元的投資及載體，帶動消費場景就文化、公園等多維度呈現(xiàn)；制造業(yè)新紀元下，‘智造網(wǎng)絡’的聯(lián)動招引值得關注。所以，我們認為未來成都將在包容與創(chuàng)新中探尋新的定義，繼而給房地產(chǎn)市場帶來深遠影響�！�

　　回顧2021年上半年成都房地產(chǎn)市場

　　2021年上半年，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場隨經(jīng)濟加速復蘇而呈供需兩旺的態(tài)勢。共錄得5個新項目合計約23萬平方米的新增供應。農(nóng)歷新年后商務活動快速回暖，上半年凈吸納量錄得約34萬平方米，較去年末大幅上升63.9%，居全國第四；其中，甲級寫字樓主導去化，凈吸納量較去年末翻倍增長，錄得約21萬平方米，需求占比亦從四成增長至六成，這一趨勢折射出優(yōu)質(zhì)企業(yè)的租賃意愿及承租能力均有所提高。因此，市場空置率較去年末下降1.9個百分點至18.4%，系自2005年來新低。特別是南延線板塊，區(qū)域可租賃辦公面積逐步收緊，金融城、大源空置率較去年末分別下降4.1、4.3個百分點至15.1%、14.6%，并拉動全市平均租金走勢迎來拐點，由負轉(zhuǎn)正，半年環(huán)比上漲0.2%。按租戶行業(yè)看，TMT、專業(yè)服務業(yè)和房地產(chǎn)建筑業(yè)為上半年需求前三大來源，分別占比32.9%、12.9%、12.7%。其中，科技企業(yè)表現(xiàn)尤為矚目，需求占比較2020年顯著提高8.1個百分點，活躍的細分行業(yè)主要是在線教育、軟件開發(fā)等專業(yè)服務和以游戲、直播為代表的娛樂傳媒，分別占比TMT新增需求的29.0%、28.3%、10.7%。此外，零售貿(mào)易、醫(yī)藥及生命科學的需求增長亦值得關注，占比較2020年分別增長5.8、3.1個百分點。

　　零售物業(yè)市場上半年新增供應持續(xù)下沉，3個新開業(yè)購物中心均落于非核心商圈，合計約29萬平方米；其中龍泉的世茂廣場和新都的龍湖錦宸天街推動近郊商圈提檔升級，且均注重“公園+”場景的打造。商業(yè)信心重振，市場開啟一輪大規(guī)模、多維度的探索及調(diào)整。在核心商圈，春鹽商圈可租面積趨緊，購物中心積極調(diào)鋪、切鋪，以期騰挪出更多空間引入新品牌；而交子公園商圈愈發(fā)成熟，消費場景逐步多元，漸成諸多外來品牌來蓉布局首選之一。在次級商圈，業(yè)主積極更迭餐飲品牌和順應線下體驗復蘇趨勢加碼體驗業(yè)態(tài)，特別是空置率較高的項目，業(yè)態(tài)選擇進一步寬泛。因此，盡管市場大規(guī)模調(diào)整導致空置率較去年末略微上浮，為6.9%，但受核心商圈拉動，全市購物中心首層平均租金止跌企穩(wěn)。著眼品牌商，奢侈品牌繼續(xù)加碼成都，中國原創(chuàng)服飾、歐美系護膚及美妝、潮玩、買手店等需求活躍；國際餐飲品牌下沉至次級商圈，頂級甜品店入蓉，本土餐飲品牌崛起；體驗業(yè)態(tài)全面復蘇，街舞、教育培訓等積極擴張；新能源汽車品牌延續(xù)活躍態(tài)勢。

　　倉儲物流市場供應保持高位，迎來3個項目交付合計約33萬平方米，均落于青白江園區(qū)。租賃需求于二季度顯著上升，但因一季度短租到期引發(fā)的集中退租，上半年吸納量較去年末略有下降，錄得約39萬平方米。全市高標庫整體空置率較去年末下降1.6個百分點至14.4%，系近三年來的新低。平均租金較去年末下跌1.4%，跌幅進一步收窄。著眼需求行業(yè)，持續(xù)向好的消費基本面將逐步投射到市場，上半年除電商、食品、生鮮超市外，運動、潮流服飾的新增倉儲需求備受矚目；同時，隨著成都產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級，上半年制造業(yè)租賃需求顯著回暖，吸納量絕對值是2020全年的3倍，需求占比全市較2020年上升10.7個百分點。天府國際機場的正式運營及東部新區(qū)的大力拓展，投資者積極關注成都主城區(qū)-簡陽軸線的區(qū)域發(fā)展和投資機會，目前已有多家開發(fā)商拿地，未來成都倉儲物流市場將再添一“極”。

　　世邦魏理仕成都研究部負責人林晴嵐表示，“上半年成都房地產(chǎn)市場趨勢反映出投資者長期看好成都并帶動市場供需兩旺；以‘新成都人’為根本，城市多中心開發(fā)、多元化發(fā)展；以科技創(chuàng)新為引領，傳統(tǒng)與科技行業(yè)加速融合，聯(lián)動升級；體驗為重，生活、消費、辦公愈發(fā)場景化發(fā)展。上述趨勢將作為重要參考，定義未來成都新篇章�！�

　　居住新社區(qū)——未來美好公園社區(qū)

　　2021年5月12日，在“成都環(huán)城生態(tài)公園周邊區(qū)域規(guī)劃優(yōu)化工作會議”上，成都市委市政府正式提出建設成都版本“未來社區(qū)”，要求以成都環(huán)城生態(tài)公園為依托，高水平策劃建設高品質(zhì)生活宜居地，大力推動生態(tài)價值轉(zhuǎn)換，統(tǒng)籌公園城市美好生活未來社區(qū)，承載公園城市展示區(qū)、生態(tài)價值轉(zhuǎn)化示范區(qū)、高品質(zhì)生活體驗區(qū)、國際旅游度假區(qū)。

　　從“未來社區(qū)”到“未來美好公園社區(qū)”的價值特征理解

　　“未來社區(qū)”的概念，源于2018年浙江省的探索實踐。在《浙江省未來社區(qū)建設試點工作方案》中，明確了“未來社區(qū)”是以人民美好生活向往為中心，以人本化、生態(tài)化、數(shù)字化為價值導向，堅持“以人為本，文化引領”、“政府引導，市場運作”、“迭代創(chuàng)新，體系推進”、“因地制宜，分類施策”四項基本原則，以和睦共治、綠色集約、智慧共享為基本內(nèi)涵，構建未來鄰里、教育、健康、創(chuàng)業(yè)、建筑、交通、低碳、服務和治理九大場景，打造具有歸屬感、舒適感和未來感的新型城市功能單元。

　　借鑒浙江“未來社區(qū)”的成功經(jīng)驗，結(jié)合自身公園城市建設特色，成都提出打造“未來美好公園社區(qū)”。我們認為，“未來”“美好”“公園”三個價值特征構成了成都版“未來社區(qū)”的關鍵。

　　對標倫敦下利亞山谷社區(qū)創(chuàng)新先進做法

　　如何助力成都實現(xiàn)“未來美好公園社區(qū)”，我們結(jié)合自身所積累的國際視野和本土經(jīng)驗，提出以倫敦下利亞山谷社區(qū)為對標對象。2019年，倫敦成為全球第一座國家公園城市。與成都環(huán)城生態(tài)帶類似，倫敦的環(huán)城綠帶同樣經(jīng)歷了與城市從背向隔離到相向融合，串聯(lián)城市公共空間的綠鏈和帶動城市產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的綠楔相繼建成。下利亞山谷就是一條典型的綠楔產(chǎn)業(yè)走廊，通過吸引企業(yè)與人才聚集，已成為倫敦第四大商務區(qū)。在這里，產(chǎn)業(yè)聚集的形式并非傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游聚集，而是聚集具有相似屬性和習慣的工作人群實現(xiàn)云狀聚集。通過人與環(huán)境的融合，工作、生活和旅游人群的身份區(qū)分被模糊了，人群以旅游者的心態(tài)在這里工作和生活。這里的空間被植入多元場景，加深人與場地、生態(tài)的聯(lián)系，使場地靈活多變。通過“人文交融”的社區(qū)氛圍營造，以節(jié)事活動匯集人流，帶動區(qū)域文化交流，拉動區(qū)域消費，增強社區(qū)歸屬感與認同感。以上的基因，能為成都建設“未來美好公園社區(qū)”所關注和借鑒。

　　世邦魏理仕中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部負責人陳學海表示，“‘未來美好公園社區(qū)’是成都市融合了‘公園城市’和‘未來社區(qū)’的獨創(chuàng)發(fā)展理念，通過營造‘創(chuàng)新生產(chǎn)、未來生活、宜居生態(tài)’的城市場景，將生態(tài)價值轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟價值和城市發(fā)展價值，樹立未來城市發(fā)展的全新范式”。

　　商務新地圖——重回市中心

　　厚積薄發(fā)，樓宇經(jīng)濟躍升新臺階

　　未來五年，成都人才、企業(yè)都處于高速培育期，衍生出對優(yōu)質(zhì)辦公空間更迫切的需求。同時，隨著企業(yè)對優(yōu)質(zhì)辦公場所價值的認知不斷提升，以及房地產(chǎn)策略的轉(zhuǎn)變，辦公需求將高質(zhì)量發(fā)展。據(jù)世邦魏理仕監(jiān)測的2018-2020年成都寫字樓市場升級搬遷分析顯示，辦公需求呈現(xiàn)跨區(qū)域流動性強(跨區(qū)域的甲級樓間的升級搬遷占比較同區(qū)域高12.1個百分點)、承租能力高(升級搬遷集中在120-130元每平方米每月高租金水平區(qū)間的樓宇)、升級意識強(本土企業(yè)的升級搬遷需求最為旺盛)及產(chǎn)業(yè)屬性強(金融業(yè)、房地產(chǎn)建筑及TMT行業(yè)主導)四大特征。

　　 重回市中心

　　更多優(yōu)質(zhì)樓宇恰逢時機供應以滿足高質(zhì)量發(fā)展的辦公需求，2021-2024年市場預計將迎來184萬平方米的新增供應，且自2021年起供應開始逐步回調(diào)至市中心，占比高達62%；另一方面，城市更新將置換更多優(yōu)質(zhì)商務載體，繼而共同帶動市中心商務活躍度顯著提升。尤其是，“十四五”期間市中心各區(qū)推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構升級，深化新一輪的科技創(chuàng)新，繼而引導辦公需求新流向。因此，樓宇運營至關重要，未來應關注“產(chǎn)業(yè)化”+“新四化”的運營策略。

　　“產(chǎn)業(yè)化”運營——樓宇應跳脫空間服務提供者的角色，轉(zhuǎn)型成為全生態(tài)鏈供應商。將“產(chǎn)業(yè)扶持”從宏觀層面落地樓宇本身，業(yè)主縱向聚焦細分領域企業(yè)的集聚，積極促成企業(yè)間的相互對接，成為產(chǎn)業(yè)生態(tài)的構建者。產(chǎn)業(yè)和樓宇高度融合，業(yè)主與租戶共生效應凸顯，最終建立共贏及資產(chǎn)增值的長效機制，良性循環(huán)下不斷招引更優(yōu)質(zhì)企業(yè)進駐，帶動樓宇經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)化升級。

　　“新四化”運營——疫情的爆發(fā)不僅在短期內(nèi)改變了企業(yè)的工作模式，也讓靈活和彈性制度成為未來辦公的長期議題。隨著靈活辦公模式被更廣泛地采用，年輕世代和智能設備源源不斷地加入工作場所，房地產(chǎn)租賃策略也將迎來新變革。未來五年，辦公場所將實現(xiàn)靈活化、場景化、智能化、定制化的“新四化”標準。

　　世邦魏理仕成都顧問及交易服務|辦公樓部負責人黃璐表示：“上半年成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求持續(xù)活躍，以‘互聯(lián)網(wǎng)+’、游戲及云計算為主導的TMT行業(yè)尤為矚目，而本地實業(yè)類企業(yè)的升級搬遷或擴張需求也逐步釋放�！�十四五’期間成都邁入新一輪發(fā)展周期，人才、企業(yè)加速聚集，但高新區(qū)可租賃面積有限，更多企業(yè)開始審視落戶其他區(qū)域的可行性，樓宇性價比、地鐵通勤及員工餐飲配套等仍是企業(yè)選址第一考量。此外，由于TMT企業(yè)對樓宇硬件的個別指標有嚴格要求，如雙回路、電量及加時空調(diào)等，業(yè)主應有更前瞻性的規(guī)劃，提前準備貼合TMT企業(yè)的相關配置，縮短待租期�！�

　　消費新場景——多元多維

　　多元載體、多元投資

　　相較于封閉式購物中心，社區(qū)商業(yè)特別是露天式項目疫后迎來開發(fā)新機遇，于2021年起供應攀升，同時城市更新所置換的改造商業(yè)亦陸續(xù)呈現(xiàn)，共同推動市場供應呈多元化發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，2021全年26個新增零售物業(yè)中，購物中心、街區(qū)/社區(qū)商業(yè)及城市更新/存量改造的占比分別是44.6%、44.5%、10.9%，上半年已開業(yè)項目有港匯天地、王府井Discovery、華西壩等。另一方面，開發(fā)商繼續(xù)通過拿地自建、輕資產(chǎn)、存量改造等多種方式加碼成都，進一步推動供應端的多元化呈現(xiàn)，漸成長期趨勢。

　　多維場景

　　有鑒于此，加之“新成都人”的消費新趨勢，未來商業(yè)不僅場景化發(fā)展，還呈現(xiàn)多維度的表達：文化場景、公園場景、展示場景、推廣場景。

　　文化場景——消費者愈發(fā)關注購物場景所帶來的情感體驗，城市肌理與人文歷史融入商業(yè)空間，凸顯城市獨有IP，形成消費新場景。一方面，城市更新項目借力自身文化優(yōu)勢，與消費者通過消費促成共鳴；另一方面商業(yè)項目將城市肌理、人文歷史植入商業(yè)空間，整體主題化營造，如鐵像寺水街、東門市井等。在此場景下，購物情景及消費體驗對“新成都人”的價值顯著提升。

　　公園場景——作為全國“公園城市”首提地，成都在公園中植入產(chǎn)業(yè)、文創(chuàng)、居住、公共服務、商業(yè)等多元功能，形成人與自然和諧共生發(fā)展格局，也使得“公園+”經(jīng)濟、戶外經(jīng)濟得到大力發(fā)展。另一方面，順應“公園城市”建設，加之疫后消費者對自然生態(tài)及開放式空間的愈發(fā)青睞，運營商紛紛打造具有自然、生態(tài)、綠色特征的購物空間，上半年71.4%的零售項目有打造“公園場景”，矚目案例有世茂廣場的3萬平方米戶外景觀公園、港匯天地的“高樹疊水”場景等，而下半年這一趨勢將繼續(xù)延續(xù)，也使綠色場景和品牌商家間的消費交互效應成為業(yè)內(nèi)關注議題，如何以犧牲如此大面積打造綠色公園換得更多消費落地成為制勝關鍵。

　　展示場景和運營場景——隨著消費者偏好日新月異，加之品牌不想被定義，零售商尋求更靈活、更創(chuàng)新的銷售網(wǎng)絡，呈現(xiàn)不同的店鋪形式，如旗艦店、快閃店、聯(lián)名店及特色主題店等，并自成消費場景。同時，店鋪室內(nèi)空間亦發(fā)生變化，調(diào)整更多空間做商品展示和體驗，升級消費場景。此外，營銷活動愈發(fā)注重創(chuàng)新及與消費者間的互動，為賣場營造“第三消費場景”。

　　世邦魏理仕西南區(qū)董事總經(jīng)理謝凌表示，“2021年對成都零售物業(yè)市場而言是重要的一年，消費空間的多元化、場景化發(fā)展上升到新高度，這營造了更宜居生活的環(huán)境以滿足消費者的個性化需求。而就品牌方而言，未來選址亦有新方向，在視自身定位及客群新畫像的考量下，于多元化的載體中做精準選擇�！�

　　智造新勢能——智造網(wǎng)絡

　　“中國制造”新紀元

　　近年來，隨著中國生產(chǎn)要素成本的大幅提高和人口紅利的逐漸消失，中國“成本洼地”的優(yōu)勢逐漸減小；中美之間的貿(mào)易摩擦和地緣政治緊張局勢進一步觸發(fā)中國制造業(yè)未來發(fā)展的辯論。盡管面臨多重挑戰(zhàn)，中國制造業(yè)未來將繼續(xù)轉(zhuǎn)型升級，向產(chǎn)業(yè)價值鏈上游轉(zhuǎn)移，更專注于先進制造業(yè)的發(fā)展。同時，中國提供了制造業(yè)所需的成本、質(zhì)量、效率、人力資源和基礎設施的最佳組合，其核心優(yōu)勢短期內(nèi)不可替代。當前，不少地方政府和企業(yè)已意識到這一點，正抓緊產(chǎn)業(yè)鏈上下游、技術和知識密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移投資。

　　機遇市場

　　成都已率先開啟轉(zhuǎn)型升級之路，以科技創(chuàng)新燃起產(chǎn)業(yè)新勢能。得益于東西部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、成渝經(jīng)濟圈建設的時代機遇，成都將打造具有競爭力的產(chǎn)業(yè)集群，并推進數(shù)字化、智能化轉(zhuǎn)型升級�！笆�四五”期間全方位布局，大力培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)：電子信息產(chǎn)品制造、航空航天設備、生物醫(yī)藥、新能源汽車。有鑒于此，2021年成都工業(yè)增長勢頭強勁，2021 年 1-5 月，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值累計同比增長14.2%；其中先進制造業(yè)尤為矚目，累計同比增長率達15.1%。

　　就先進制造業(yè)企業(yè)的投資而言，以成都為代表的中西部地區(qū)并非“洼地市場”，而是“機遇市場”，主要驅(qū)動力有：政策支持，特別是進一步擴大鼓勵外商投資行業(yè)和領域；工業(yè)用地出讓反彈，并積極推進新型產(chǎn)業(yè)用地創(chuàng)新，及政府著力優(yōu)化營商環(huán)境；以創(chuàng)新驅(qū)動產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，成都1,000萬平方米科創(chuàng)空間自2020年起動工，并借力科教資源，打造國家科創(chuàng)中心等。然而，由于當前中國先進制造業(yè)樞紐初具規(guī)模及格局，成都亦面臨三大挑戰(zhàn)。其一，中國先進制造業(yè)企業(yè)長期于長三角城市群集聚，其供應商也都密集地集中在周邊區(qū)域；其二，外資企業(yè)的生產(chǎn)物資通常運到沿海地區(qū)保稅倉，因此分撥到中西部地區(qū)運輸成本高；其三，外資企業(yè)對中西部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、優(yōu)勢及本地市場規(guī)模和特征了解不夠。因此，未來成都應關注從“點”到“網(wǎng)”的聯(lián)動招引，即“智造網(wǎng)絡”，包括積極招引龍頭企業(yè)進駐，以帶動整個產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移；補運距；提升成都自貿(mào)區(qū)運力方向的升級；提升本地產(chǎn)業(yè)招商引資的專業(yè)引導力度，精準、有效地對接外資企業(yè)。

　　以當下矚目的醫(yī)藥醫(yī)療行業(yè)為例，其對于房地產(chǎn)的需求與各市場的綜合實力和增長潛力相關。因此，CBRE依據(jù)生產(chǎn)、研發(fā)、物流及銷售四大指標對中國主要市場的競爭力進行評估顯示，成都是重要的市場之一。主要驅(qū)動力有：其一，市場規(guī)模，成都日益擴大的中產(chǎn)階級群體與城市老齡人口對優(yōu)質(zhì)醫(yī)療保健需求的增長，蘊藏巨大增長潛力；其二，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，生物醫(yī)藥是成都構建“5+5+1”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的重點領域，2020年成都高新區(qū)生物產(chǎn)業(yè)規(guī)模突破600億元，連續(xù)4年保持20%的增速，生物醫(yī)藥園區(qū)排名躍升至全國第三；其三，人才儲備，四川大學等為全國重要的生物醫(yī)療專業(yè)的人才培育高校，且四川大學華西醫(yī)院連續(xù)十一年排名全國醫(yī)院第二，為成都發(fā)展生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)提供大量的臨床醫(yī)藥數(shù)據(jù)；其四，頭部企業(yè)，當前成都已匯集國內(nèi)外眾多知名醫(yī)藥企業(yè)，其中國際知名企業(yè)包括賽諾菲、美敦力、賽進等，同時也培育出科倫制藥、苑東生物等本地醫(yī)藥企業(yè)；最后，園區(qū)規(guī)模，成都擁有眾多生命科學研究的園區(qū)。未來，成都將在東部新區(qū)再建一個“華西壩”，規(guī)劃面積達14.34平方公里，這座未來醫(yī)學城將聚焦創(chuàng)新藥物、生物材料、高端醫(yī)療器械和精準醫(yī)學。

　　世邦魏理仕成都顧問及交易服務|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負責人王蒙豪表示：“隨著疫后中國經(jīng)濟的率先復蘇，制造業(yè)將迎來新的發(fā)展機會。此輪機會中，除傳統(tǒng)制造業(yè)的需求增長外，更多先進制造業(yè)也將進一步向中國聚集。成渝地區(qū)作為中國經(jīng)濟‘第四極’，伴隨著制造業(yè)自身的優(yōu)勢，如人才、科研、市場規(guī)模、交通樞紐及向西向南門戶等產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件的加持，‘洼地市場’逐步向‘機遇市場’轉(zhuǎn)變，承接更多產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及加速本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時，成都也將作為區(qū)域發(fā)展的動力策源地，覆蓋整個成渝中間區(qū)域，以及成德眉資等地區(qū)的制造業(yè)全局發(fā)展”。(完)